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土地收储及人民防空工程知识(一)
2013-12-06 14:52  
 

 
1、土地收储

土地收储
    土地收储就是指国家土地储备机构动用国家优先购买权力,对流入土地市场的土地使用权进行购买,通过土地整理后作为储备用地的过程。
土地收储-概念
    土地收储就是土地收购储备制度的简称。土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市,经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。应该说,这几年来,通过实施土地收储及招拍挂,在增加地方财政收入,改善城市基础设施建设,提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是,我们也要看到,任何一种制度的变迁,都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。否则,这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。土地收储制度也同样面临这样一个棘手的问题。在当前我国的经济环境、土地制度和房地产开发制度的安排下,这些问题正以各种各样的方式存在着,并以不同的方式表现出来。
土地收储-表现
    首先,土地收储成为房价上涨的重要推手。由于土地收储制度最为重要的特征,就是要由地方政府高度垄断土地的一级市场。实践证明,当一个地方的土地一级市场被高度垄断的情况下,土地价格就极有可能出现飞速上涨。特别是当收储还来不及供的时候,地价的飙升已成为必然。因为,在土地一级市场被高度垄断的前提下,当土地供应量不足时,带来的最为直接的后果就是地价的上涨。地价上涨,房价必然随之上涨。当然,这种房价的上涨是建立在市场存在需求的前提之下。
    其次,土地收储成为金融风险的关键环节。由于在土地收储过程中,需要动用大量的资金,而这种资金如果单纯依靠有限的财政资金是不现实。再加上,当前我国的金融产品极其单一,土地银行、土地债券、土地信托等新型的金融产品至今仍待字闰中。于是在地方政府及其财政背书的情况下,土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地。而这些资金在土地市场活跃向好的情况下,风险不易显现。而当土地市场疲软之时,极易因所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。第三,土地收储成为破坏社会公平的反面典型。所谓的土地收储,其所收储的土地无非有几种来源,一种是征收农民的土地再行出让,一种是征收原行政划拨的土地再行出让,还有一种是征收原出让的土地再行出让。由于目前土地收储机构是代表政府统筹征地事宜,而且征收的标准并非按照市场价格进行操作的,因此,在征收过程中,由于低价征收,高价售出,用公权力剥夺了原土地使用者的合法权益,使得土地收储制度的合理性备受置疑。第四,土地收储成为地方政府对抗中央调控的重要工具。通过土地收储,地方政府掌握了大量的土地资产。对于地方政府来说,土地不仅是财政权力,而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款,所以,土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。土地由财政而货币,实际上标志着地方政府从中央政府手上重新夺回了两项最主要的权力,因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此,朱鎔基在1990年代中期以个人政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控成果流失大半。
土地收储-过程
    一、申请收购。符合本办法规定的土地收购条件的土地,其土地使用权人应持有关资料,向市土地行政主管部门提出收购申请。
    二、权属核查。市土地收购储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地核查,并到有关权属登记管理部门进行核实。
    三、征询意见。市土地收购储备中心根据申请人提出的申请和实地核查的情况,向城市规划行政主管部门征求意见。
    四、费用测算。市土地收购储备中心根据调查和征询意见结果,会同财政等有关部门进行土地收购补偿费用测算,实行土地置换的,进行相应的土地费用测算。
    五、方案报批。市土地收购储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果,提出土地收购的具体方案,报市土地收购储备委员会批准。
    六、签订合同。收购方案经批准后,由市土地收购储备中心与土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
    七、收购补偿。市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式,向原土地使用人支付土地收购补偿费用。
    八、权属变更。原土地使用权人与市土地收购储备中心依法申请办理土地权属变更登记手续;涉及地上建筑物的,依法办理权属登记手续。
    九、交付土地。根据《国有土地使用权收购合同》约定的期限和方式,原土地使用权人向市土地收购储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。被收购的土地使用权一经交付,即纳入土地储备。


2、土地估价
   

    土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上,根据土地的经济和自然属性,按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
土地估计的作用
(一)土地估价有助于土地交易的顺利进行
    随着经济的发展,土地交易日趋频繁,而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性,因而,在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外,一般人很少具有这方面的经验,有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料,分析评定,买卖双方才不致有上当受骗的担心,交易自然迅捷。
(二)土地估价有助于企业投资决策
    土地作为一种重要的生产要素,常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理,在资金一定的情况下,为了达到某一生产水平,土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵,则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉,则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外,作为资金融通的手段,也必须对土地进行估价。
(三)土地估价有助于土地市场的完善
    我国开始土地使用制度改革以来,城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用,土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置,土地市场要进一步完善。目前,我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化,有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小,市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化,而量化的基本手段是估价。另外,城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收,土地抵押、发行土地债券等土地融资手段,也要以土地资产的量化为前提。
(四)土地估价有助于土地市场管理
    土地市场管理是土地管理的一项重要内容,而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大,同时,波动幅度又比经济增长波动更大,因此,土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为,必须了解该地区的土地真实价值,把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。
土地估价的原则
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:"国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则"。一般地讲,土地价格评估应遵循以下原则。
(一)公平原则
     遵循公平原则是指估价人员在土地估价中,应以公正的态度,在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术,估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此,估价人员必须公正廉洁,认真客观地评估,决不能受任何私念的影响,偏袒一方。同时,为求得一个公平价格,估价人员还必须全面地了解市场上土地供需情况及其他影响因素,提高估价专业水平,严格遵循估价工作程序。
(二)最有效利用原则
    遵循最有效利用原则是指在一般情况下,土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下,土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时,其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置,有利于土地资源的最有效利用。因此,土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。但是,在现实土地利用中,土地的不合理利用和非最佳利用很多,当待估宗地处于非最有效利用时,除个别行政性政策性评估外,应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是:基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价,以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用,可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利用。
(三)替代原则
    根据经济替代原理,在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律,在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大,则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此,在同一供需圈、同一时期同一或类似区域,同一用途土地彼此间形成竞争,价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时,可以在同一供需圈内,或同一区域内,调查取得近期发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例,通过对地价因素的比较修正,可求得待估宗地的价格。
(四)预期收益原则
    土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格,但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的,是在正常的市场状况,经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况,认真分析土地市场的现状、发展趋势,以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策,合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析,往往是运用收益还原法和剩余法评估土地价格的关键。
(五)供需原则
    由于土地的位置固定性和市场的地域性,土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求,它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,同时,由于土地的经济供给在一定程度上是可变的,它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性,以及我国城镇土地一级市场由国家垄断,因此,土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定,在运用此估价原则时,一定要结合预期收益原则,并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。
(六)保证农民基本生活原则
    中国农村集体土地实行集体经济组织所有,农民个人承包经营的两权分离模式。土地,对于农民来说,它不但是一种生产资料,更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村目前还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系,农民的生老病死全由农民自己解决,因此,农地既具有生产资料的经济功能,又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少,但它对农民起到保险箱作用。农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益,不考虑土地对农民的社会保障作用,即土地的社会效益等因素,土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。
土地估价的方法
(1)基本估价法
由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法
(2)应用估价法
    又称大量估价法,是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估,该类方法的关键在于建立评估标准,多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。
土地估价的影响因素
1.分析内容
影响土地价格的因素主要有:
    (1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等,主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
    (2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
    (3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素,包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
2.分析方法
    土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小,分主次分析、确定影响因素。


3、土地使用税
   

    土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收,因此也称城镇土地使用税。
征税对象
    土地使用税以土地面积为课税对象,向土地使用人课征,属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征,非开征地区城镇使用土地则不征税。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。其中,城市是指经国务院批准建立的市,包括市区和郊区;县城是指县人民政府所在地的城镇;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇;工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批服。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府划定。土地使用税采用有幅度的差别税额,列入大、中、小城市和县城每平方米土地年税额多少不同。为了防止长期征地而不使用和限制多占土地,可在规定税额的2倍-5倍范围内加成征税。
    对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会福利等单位使用的土地,城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输用地及水利工程,农、林、牧、渔、果生产基地用地,以及个人非营业建房用地等,均免征土地使用税。为了鼓励利用荒地、滩涂等土地,对经过批准整治的土地和改造的荒废土地,给予10年期限的免税。
纳税人
    城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。凡是在上述所称城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的施工企业,是城镇土地使用税的纳税人。
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。
减免税规定
    按照税法规定,施工企业可以享受的城镇土地使用税减免税优惠包括:
    (一)按照《土地使用税暂行条例》和(88)国税地字第015号等文件的规定,经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地,从使用的月份起免税5年至10年。开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定;具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。
    (二)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确区分的,可以比照由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的土地,免征土地使用税。
    (三)按照规定,对于企业征用耕地,凡是已经缴纳了耕地占用税的,从批准征用之日起满一年后开始征收城镇土地使用税,在此以前不征收城镇土地使用税,但是征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。
此外,现行税法还规定:
    (1)企业关闭、撤销、搬迁后,其原有场地未作他用的,可由省、自治区、直辖市地方税务局批准暂免征收城镇土地使用税。
    (2)企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地,尚未使用的,经各省、自治区、直辖市地方税务局审批暂免征收城镇土地使用税。
    纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的,年减免税额不足10万元的,经当地财政局、地方税务局审核,报省级财政部门和地方税务局审批;10万元以上的,经省级财政部门和地方税务局审核,报财政部、国家税务总局审批。农业企业无偿使用免税单位的土地,应当照征土地使用税。
税收作用
征收土地使用税的作用:
    (1)能够促进土地资源的合理配置和节约使用,提高土地使用效益;
    (2)能够调节不同地区因土地资源的差异而形成的级差收入;
    (3)为企业和个人之间竞争创造公平的环境。
税额计算
    城镇土地使用税根据实际使用土地的面积,按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下:
    应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
    一般规定每平方米的年税额,大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收,分期交纳的方法。


4、人民防空工程的分类

按构筑形式分类
    人防工程按构筑形式可分为地道工程、坑道工程、堆积式工程和掘开式工程。
1、地道工程
    地道工程是大部分主体地面低于最低出入口的暗挖工程,多建于平地。
2、坑道工程
    坑道工程是大部分主体地面高于最低出入口的暗挖工程,多建于山地或丘陵地。
3、堆积式工程
    堆积式工程是大部分结构在原地表以上且被回填物覆盖的工程。
4、掘开式工程
    掘开式工程是采用明挖法施工且大部分结构处于原地表以下的工程,包括单建式工程和附建式工程。单建式工程上部一般没有直接相联的建筑物;附建式工程上部有坚固的楼房,亦称防空地下室。早期人防工程多为地道工程。80年代以来人防建设实行了指导思想的战略转变,强调平战结合,为经济建设和城市建设服务,新建的人防工程多为掘开式工程,位置较好,质量较高。同时,为了吸引人们到地下来,为人们提供比较舒适的环境,一些人防工程装修的档次普遍高于地面建筑。
按战时功能分类
    人防工程按战时功能分为指挥通信工程、医疗救护工程、防空专业队工程、人员掩蔽工程和其他配套工程五大类。
1、指挥通信工程
    指挥通信工程是指各级人防指挥所及其通信、电源、水源等配套工程的总称;
2、医疗救护工程
    医疗救护工程是在战时提供医疗救护的地下中心医院、地下急救医院、医疗救护点的总称;
3、防空专业队工程
    防空专业队工程是指各级抢险抢修、救护、消防、防化、通信、运输、治安专业队工程及相应的附属配套工程;
4、人员掩蔽工程
    人员掩蔽工程是指各级党政军机关,以及团体、企事业单位、居民区的掩蔽工程及其附属配套工程;
5、其他配套工程
    其他配套工程是指地下医院、各类仓库、生产车间、疏散机动干道、连接通道、区域性电站、供水站、核化监测站、音响警报站等。人防工程按平时用途分为地下宾馆(招待所),地下商场(商店),地下餐厅(饭店、饮食店、酒吧、咖啡厅),地下文艺活动场所(包括舞厅、电影院、展览室、录相放映厅、卡拉oK厅、射击场、游乐场、台球室、游泳池等),地下教室、办公室、会堂(会议室)、试验(实验)室,地下医院 (手术室、急救站、医疗站),地下生产车间、仓库、电站、水库,地下过街道、地下停车场、地下车库等。


5、人民防空工程的古今对比

早期人防工程
    在60年代末、70年代初,我国城镇曾掀起了“深挖洞”的群众运动。各单位、街道居民在房子底下挖洞,尔后相互连通,形成了四通八达的地道网。由于缺少统一规划,缺乏经验,加上技术力量不足,这些工程一般幅员较小,质量较差,现统称为早期工程。随着时间的推移,人防工程建设逐步走上了正规化、科学化的轨道,我国已经建成了一大批质量高、幅员大、效益好的平战两用工程,人防工程的种类齐全,形成了一定的规模。但是,因为过去大搞群众运动修建的早期工程已经在人们的头脑中留下了深刻的印象,所以许多人对人防工程建设的现状不了解.,认识还停留在70年代的水平上,以为人防工程就是防空洞。实际上,这种看法是很片面的。经过20多年的发展,人防工程已经改变了过去的面貌和形象。
现代人防工程
    现在,新建的人防工程在建设前都经过了可行性论证,既考虑到战时防空的需要,又考虑到平时经济建设、城市建设和人民生活的需要,具有平战双重功能。同时。人防工程严格按建设程序办事,从土建到装修都注重质量。建成投入使用后,取得了显著的战备效益、社会效益和经济效益。许多大中型人防工程成为城市的重点工程,如哈尔滨奋斗路地下商业街、沈阳北新客站地下城、上海人民广场地下停车场、郑州火车站广场地下商场等,在社会上产生了巨大的影响。许多领导和群众在参观了人防工程后,无不为人防工程宏伟雄壮的气势、绚丽夺目的装饰所折服,普遍反应与原来想象大不一样,概括起来有6个想不到:一是人防工程建设这么重要,没有想到;二是人防工程这么好,没有想到;三是人防工程这么多,没有想到;四是人防工程这么大,没有想到;五是人防工程这么坚固,没有想到;六是人防工程平时可以为生产、生活服务,没有想到。许多人用“地下仙境”、“洞天福地”来赞誉人防工程,这是对人防工程的最高奖赏。
    众所周知,人防工程是一种有防护要求的特殊地下建筑,其常用的分类方式有以下几种:按抗力等级划分,工程可直接称为某级人防工程;按战时用途划分,可分为指挥通讯、人员掩蔽、医院、救护站、仓库、车库等等;按平时用途可分为商场、游乐场、旅馆、影剧院(会堂)等等;从工程构筑方式划分,又分为掘开式工程和坑地道工程两大类。为了合理反映工程造价,预算定额和工程预算通常以工程构筑方式进行分类。
一、 掘开式人防工程
    掘开式人防工程,是指采用首先开挖工程基坑土石方至设计标高,然后浇筑工程,再复土回填的方法构筑的人防工程。对于采用掘开方式构筑的平时战时用途为地下通道即地道,也应归入掘开式工程范畴;对于坑地道工程切口以久采用掘开方式施工的部分,从计价定额执行角度讲,除切口土石方外,也应纳入掘开式工程相应定额执行范围。
    掘开式人防工程,根据工程上部地面是否有地面建筑,又分为单建式人防工程和附建式人防工程。单建式人防与附建式工程在构筑方法上没有什么区别,仅在工程设计取定荷载时考虑的因素有所不同罢了。
    附建式人防工程与地面建筑界限的划分,一般以人防工程顶板上表面为界,顶板上表面以上部分应归入地面建筑计算。
由于受建设工期限制或因其他要求,采用逆用法施工的工程,即先掘开工程顶板部位土方,钻孔灌筑柱身,再浇筑顶板,复土恢复地面交通,然后在顶板掩盖下暗挖出土,浇筑底板、墙体等完成工程结构,按逆作法构筑的人防工程从施工方法上讲,介于掘开式和坑地道工程之间,但从受力结构型式上讲又完全不同于坑地道工程,仅仅是构筑方式略有不同的掘开式工程。
二、坑地道人防工程
坑地道人防工程从施工方法讲,是指采用暗挖(掘进爆破)施工的人防工程。从结构上讲,坑地道工程是利用工程上部覆盖层与工程支护(被复)结构共同组成的承载结构的工程。
    坑地道工程按施工口的不同型式又分为坑道工程和地道工程。
    坑道工程是指利用高出地面的山地、丘陵、台地从自然地面或自然地面以上部位切口、掘进水平倾角<50o的工程。
    地道工程是指在平原或台地上打施工井(施工口)至一定深度,然后开口掘进的工程,根据施工井的倾角(>5o)又分为竖井工程和斜井工程。
    根据坑地道工程构筑地域的地质条件,又分为土质工程和石质工程。

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